（交投房產(chǎn) 陳亮）當(dāng)空氣質(zhì)量、人類生存環(huán)境越來越受到關(guān)注時(shí)，作為公共生活和消費(fèi)空間的購物中心也開始考慮綠色環(huán)保問題。如今全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中已經(jīng)有100多個(gè)綠色認(rèn)證項(xiàng)目，部分開發(fā)商正從用水、用電等各方面打造綠色購物中心。
綠色購物中心不僅僅是一個(gè)環(huán)保與企業(yè)社會(huì)責(zé)任的概念，同時(shí)也能為業(yè)主帶來租金提升、成本節(jié)省等經(jīng)濟(jì)利益，這背后是非常精細(xì)化和高專業(yè)度的節(jié)能運(yùn)作。當(dāng)然，由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)有種種因素限制，并非所有商家都愿意進(jìn)行綠色商業(yè)地產(chǎn)的投入。
何為綠色商業(yè)?
現(xiàn)在的商場(chǎng)大多標(biāo)榜大體量、體驗(yàn)式、娛樂化概念，但很少有業(yè)者突出綠色主題。事實(shí)上，在國(guó)際上大多數(shù)有品牌的百貨店、購物中心都會(huì)將綠色環(huán)保作為內(nèi)部或外部的必備認(rèn)證條件之一。
那么何為綠色商業(yè)?
長(zhǎng)期研究綠色商業(yè)的RET睿意德首席分析師施瑾告訴記者，多數(shù)商家進(jìn)行綠色設(shè)計(jì)時(shí)主要從水、電、采光、可循環(huán)使用和機(jī)電系統(tǒng)等方面入手，其中，水的循環(huán)處理使用和LED節(jié)能燈是最為常見的綠色建筑節(jié)能手段。
換言之，這主要體現(xiàn)在對(duì)綠色建筑的要求上。記者采訪了解到，LEED綠色認(rèn)證在世界范圍被廣泛采用，在中國(guó)則有《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，簡(jiǎn)稱GB。這兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)都在關(guān)注雨水回收利用和可再生能源，LEED還對(duì)中水處理系統(tǒng)、機(jī)電系統(tǒng)等方面有額外的要求。
RET睿意德最新“綠色商業(yè)地產(chǎn)”報(bào)告顯示，獲得LEED和GB認(rèn)證與預(yù)認(rèn)證的開發(fā)商主要有萬達(dá)、華潤(rùn)、太古、瑞安、方興和凱德等。全國(guó)經(jīng)過GB認(rèn)證的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑約117個(gè)，其中萬達(dá)獲得了84個(gè)，萬達(dá)要求從2010年之后所有的萬達(dá)廣場(chǎng)都取得綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)。
“K11、尚嘉中心等就大量使用了LED燈，這種節(jié)能燈比普通的燈減少15%~20%的燈光能耗，同時(shí)燈光自動(dòng)感應(yīng)控制系統(tǒng)也可以大大節(jié)省電能。而水循環(huán)系統(tǒng)則可大做文章，比如K11利用雨水回收系統(tǒng)，回收雨水后可以用于戶外灌溉，尚嘉中心則利用雨水回收系統(tǒng)增加機(jī)房收集池，珠江城大廈以冷卻盤管冷漿水進(jìn)行水回收。在建筑設(shè)計(jì)上，星巴克的部分門店屋頂增加節(jié)能隔熱板并采用45度傾斜設(shè)計(jì)，讓室內(nèi)降溫還能收集雨水灌溉。”施瑾說。
歐尚一位內(nèi)部人員告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，歐尚就使用了中水系統(tǒng)，將水資源循環(huán)利用，比如一次使用后的水可以再用于廁所或其他方面的沖洗，可節(jié)省20%~30%的水資源。有時(shí)還可以利用一些高科技的低流水或無流水設(shè)備來節(jié)水，比如節(jié)水小便池等。
施瑾進(jìn)一步指出，除了水和電，材料的環(huán)保也很重要。以星巴克為例，在直營(yíng)門店建設(shè)和翻修過程中均是采用本地材料和工人，并盡可能采用重復(fù)利用和回收利用的材料，其墻紙是用星巴克裝咖啡豆的袋子循環(huán)利用制作的。
機(jī)電系統(tǒng)當(dāng)數(shù)最為成體系的節(jié)能技術(shù)，尚嘉中心最為高技巧技術(shù)之一就是高效變頻空調(diào)系統(tǒng)，其采用冷凍機(jī)組、熱交換器，可以節(jié)省15%能耗;珠江城大廈的風(fēng)渦輪發(fā)電機(jī)有2個(gè)吸風(fēng)口，另有4個(gè)風(fēng)渦輪發(fā)電機(jī)。此外，還有CO2檢測(cè)系統(tǒng)，若有濃度超標(biāo)則可自動(dòng)報(bào)警，增加新風(fēng)量。
此外，企業(yè)的綠色商業(yè)理念還體現(xiàn)在加入綠色行動(dòng)之中。比如，家樂福在華使用電動(dòng)車作為購物班車，以節(jié)能環(huán)保。從2006年開始，家樂福平均每年對(duì)現(xiàn)有門店投入約3000萬元人民幣資金進(jìn)行節(jié)能改造。
記者在采訪中注意到，在與開發(fā)商合作的入駐購物中心的各業(yè)態(tài)品牌中，不少外資品牌如ZARA、LV、GAP、耐克、肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克等，都對(duì)自身門店的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、室內(nèi)環(huán)境、綠色營(yíng)運(yùn)等各方面有一定要求。
綠色經(jīng)濟(jì)模型
如果你以為綠色環(huán)保節(jié)能僅僅是一味地投入，那就錯(cuò)了，在上述高科技精細(xì)化的環(huán)保設(shè)計(jì)之下，綠色商業(yè)有一套完整的經(jīng)濟(jì)模型。
首先當(dāng)然要看成本，上述節(jié)能設(shè)備每平方米的成本從100多元到1000多元不等，“比如K11的雨水回收系統(tǒng)、LED燈、CO2檢測(cè)系統(tǒng)、能耗分項(xiàng)計(jì)量系統(tǒng)和節(jié)水系統(tǒng)等每平方米的成本為144元。而珠江城大廈的日光感應(yīng)細(xì)聽、冷輻射、雙層幕墻、低水流裝置、高效制冷機(jī)、CO2感應(yīng)器、水回收等的每平方米成本則在1000元左右。綠色裝修和設(shè)備的投入占整體購物中心建安成本的2%至10%不等。”施瑾透露。
根據(jù)RET睿意德“綠色商業(yè)地產(chǎn)”報(bào)告，進(jìn)行了環(huán)保節(jié)能投入后，綠色購物中心在水電等能耗方面可以節(jié)省20%左右的成本，細(xì)化到每平方米，則GB認(rèn)證的一星級(jí)項(xiàng)目每平方米每年因節(jié)能而節(jié)省的成本約為6元，二星級(jí)節(jié)省50元/平方米?年，三星級(jí)的節(jié)省數(shù)字為75元/平方米?年。這一點(diǎn)也可以從商家的數(shù)據(jù)得到證實(shí)：截至2013年底，家樂福較2008年單店總耗電量平均節(jié)省了13.7%。
而且，綠色購物中心的經(jīng)濟(jì)意義遠(yuǎn)不止于此，它對(duì)于業(yè)主方和使用方形成了一條綠色商業(yè)價(jià)值鏈。
對(duì)業(yè)主方而言，綠色商業(yè)首先能增加物業(yè)收入，包括較高的租金、高租金增長(zhǎng)率和高出租率，比如綠色商業(yè)的租金可以提高9%~10%，售價(jià)可提高5%~6%。此外綠色購物中心的營(yíng)運(yùn)成本和能耗皆可降低、有利于物業(yè)價(jià)值提高、建造成本控制，綠色購物中心的生命周期維修成本也會(huì)降低。
對(duì)使用方而言，綠色商業(yè)項(xiàng)目的建筑營(yíng)運(yùn)成本、建筑能耗消費(fèi)和成本都可降低，裝修和維護(hù)成本也可降低，另外有一項(xiàng)隱形益處——建筑環(huán)境素質(zhì)的改善，比如降低員工病假率、吸引雇員和提升生產(chǎn)力，從而提升企業(yè)凈利潤(rùn)率、提升企業(yè)價(jià)值。
RET睿意德“綠色商業(yè)地產(chǎn)”報(bào)告顯示，美國(guó)的綠色購物中心每年每平方米的生產(chǎn)效益可提升1200元，商業(yè)租金可提升9%~10%。在新加坡，44%的用戶愿意支付達(dá)5%的額外售價(jià)來購買綠色建筑物業(yè)。澳大利亞市場(chǎng)通過綠色商業(yè)可提升1.25%的生產(chǎn)力，每年每平方米的生產(chǎn)效益可提升190元~220元。
既然效果如此顯著，為什么國(guó)內(nèi)的綠色商業(yè)地產(chǎn)數(shù)目寥寥?據(jù)估計(jì)，中國(guó)市場(chǎng)目前只有約15%~16%的購物中心是綠色建筑。
“國(guó)外的綠色環(huán)保意識(shí)較強(qiáng)，因此綠色建筑的購物中心會(huì)比較容易提升租金和售價(jià)，而國(guó)內(nèi)的綠色商業(yè)項(xiàng)目就不一定了。還有個(gè)隱性問題，在海外市場(chǎng)，很多建筑都是幾十年甚至上百年不變的，綠色投入會(huì)有長(zhǎng)期回報(bào)保障，即便第一任業(yè)主出售了物業(yè)，萬一之后物業(yè)出現(xiàn)問題，第一任開發(fā)商也要配合解決，可在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，幾十年內(nèi)一個(gè)物業(yè)可能翻修或出售多次，前任業(yè)主不會(huì)對(duì)后續(xù)物業(yè)問題負(fù)責(zé)，所以中國(guó)的綠色商業(yè)還為數(shù)不多?！币晃辉?jīng)參與環(huán)保商場(chǎng)設(shè)計(jì)的業(yè)者坦言。
正因如此，在中國(guó)市場(chǎng)綠色商業(yè)的開展會(huì)有一定困難，比如綠色商業(yè)的收益在短期內(nèi)不能完全體現(xiàn)，許多開發(fā)商只看眼前利益而不愿意多投入。然而，對(duì)于國(guó)內(nèi)成功的開發(fā)商而言，綠色建筑代表著一整套新型運(yùn)營(yíng)模式。未來，受益于此的開發(fā)商將會(huì)熱衷于打造綠色建筑項(xiàng)目。
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